地段屬性

　　無論是操盤手還是項目經理，在分析項目時都要首先考慮項目所處的地段屬性，它決定湖北升降液壓貨梯多少錢了項目的總體走向。

　　地段屬性的決定因素

　　所謂地段屬性，是指消費者或客戶在潛意識中認同的項目的地理位置，由兩種因素決定：

　　歷史形成。每個商業都有一個產生、發展、消亡的過程。歷史屬性是人們活動的綜合反映，如果人們習慣于在某個地塊經商，這個地塊就可能成為一個商業中心。

　　可見，人們的活動塑造了地塊的潛在價值。因此，在項目工作中，我們要深刻認識地塊的歷史背景，挖掘人們在其背后潛藏的們心理認知、價值觀念以及生活方式等。

　　廣告灌輸。隨著廣告媒體的逐步豐富，人們已經摒棄了粗放性項目推廣方式和廣告運作模式，廣告灌輸不知不覺地凝聚著人們的注意力，使他們最終形成對某一地段的共同認可。

　　在項目分析的過程中，我們要辯證地看待地段屬性，既要尊重歷史，又要尋求突破，促進二者的有機結合。不要被歷史的嚴格性所限制，而應該積極地尋找突破點，努力挖掘地段潛在的屬性。

　　分析地段屬性的注意事項

　　1、順應消費者或商戶的思維。

　　消費者都有一定的購物習慣，他們習慣于到固定的地點消費，而不習慣到新的地方消費。因此，如果在原本不是商業地塊的位置開發項目，消費者很難從心理上買賬，這時就要經歷痛苦而漫長的養市期。

　　開發商需要通過廣告灌輸等各種渠道來扭轉人們對市場不利的看法，使他們逐漸接納、認可。因此，開發商在規劃商業前，一定要深刻認識地段的天然屬性。

　　2、地段屬性存在一定盲點。

　　即使在成熟、生意興隆的商圈內，也可能存在一個點很難撬動，這個點就是商業盲點。這一盲點不是絕對的，與其說是地理位置上的，不如說是心理上的。人們之所以對它產生心理障礙，可能是因為前期商業在定位、運作環節甚至建筑層面的失敗，導致人們降低了對它的認可感。

　　此時，開發商需要進行透徹的市場分析，深刻地把握該地段各方面的實質情況，包括定位、客群等，發掘導致商業衰落的原因，繼而對癥下藥，尋找突破點，重新打開局面。

　　3、注重未來而不僅僅是現在的發展可行性。

　　在分析地段屬性時，尤其是在新城區開發項目時，一定要結合城市未來的發展規劃，突破傳統的商圈思維，在看似不可行的地段上找到開發點。

　　總而言之，在分析地段時要兼具突破性、忍耐力、遠見性以及對未來的總體把控，不管在何處選址，都要首先考慮其地段屬性及業態配置。

　　交通便利性

　　商業和交通就像魚和水一樣不可分割。與不發達地區相比，發達地區的重要優勢就是交通便利。在分析具體項目時，我們也要重視交通的便利性。

　　地段屬性為交通便利性提供了基礎。每個地塊的交通都是已經定位的，通過對交通便利性的分析，可以很容易地判斷出商業是否能夠興盛繁榮。

　　因此，在開發項目時要關注交通的方方面面，包括公路、鐵路、公交、機場、港口等所有物流運輸的集合地，這些都是人流到達的最便利的地方。

　　人流量是衡量市場消費力的重要指標，商業價值的實現最終要依靠消費者的人流或者車流。因此，在進行商業規劃時，要方便更多人流、車流經過，為商業帶來推動力。很多項目盡管規模體量大、硬件設施高端，如果地理位置不好，一樣會導致客流的達到量嚴重不足。

　　交通能反映顧客到達商業區的方便程度。商業的發展需要車水馬龍，便利的交通帶來的大量人流在很大層面上帶來商機。如果解決了交通問題，直接把商業與人流銜接起來，商業就能取得較大成功，相反，交通不便則是商業規劃中的硬傷。

　　規模體量

　　規模體量的概念

　　在建立新的商業之前，開發商要考慮項目規模體量的大小。在一定層面上，規模體量越大越大越好，但在另一種層面上，規模體量只要適當就好。

　　分析規模體量的注意事項

　　1、規模出效益。

　　追求規模的目的往往是掌控市場，獲得市場的壟斷效益。如果沒有足夠大的體量，很難在市場上占據主導地位，這是開發商追求商業規模的內在驅動力。

　　2、注意規模的邊際效益。

　　從競爭的角度看，體量大的商業對商圈客流的拉動力通常要強于體量小的商業，但這并非定律。在追求規模的同時，一定要注意規模的邊際效益。

　　因為每個市場都有一個限制量，它的消化吸收能力有限，如果項目的規模體量過大，就會造成市場供應量不足，增加商鋪的空置量，此時只能用別的業態填充，這必然會打破原來的規劃和定位，使商業失去特色。

　　3、考慮經營的風險和資金的壓力。

　　一旦規模體量超越了市場的容限范圍和企業的實際承受能力，就會導致市場消化不了。此時就要考慮細分市場，這是解決商業規模偏大的唯一途徑。通過填充其他業態，增強業態的關聯度、客群的拉動力、客群的互動和商業的互動。

　　4、商業規?？梢猿浆F有體量，但是要注意控制風險。

　　控制的基礎是尋找市場的支撐量、市場的容量和認同度之間的綜合點。在進行這方面工作時，開發商一定要小心謹慎，不能迷失于虛榮心態，要看到市場的復雜性和危險性，進行實實在在的調研分析，多加論證，把規模體量控制在市場和商業可承受的范圍之內。

　　動線與布局

　　動線與布局的概念

　　合理的商業動線及業態布局是促進項目成功的重要因素。

　　動線。所謂動線，是指顧客到達商業網點的便利性。好的動線可以使顧客進入賣場后能很順利地到達每一個商業分布點，這需要完善的配套設施。

　　布局。布局的設計要符合人流的動向，使顧客在進入賣場后有舒展的活動空間，因而，賣場的通道要足夠長，并保持通暢。

　　分析動線與布局的注意事項

　　1、根據市場需求設計商鋪的面積和規格數量。

　　不同的業態對商鋪的規模、面積有不同的要求。例如，對于小百貨批發市場而言，十平方米的面積可能就足夠了，而對于家居賣場而言，要有一二百平方米的賣場。

　　2、考慮主通道和輔通道的寬度。

　　這一數據要根據城市級別、商場的檔次和客流量綜合考慮。不同檔次和不同業態的商業對主輔通道的寬度要求也不一樣。

　　主輔通道不能太寬，否則可能使賣場顯得太空曠，喪失商業氛圍，帶來公攤面積的增加和有效面積的減少，降低空間的整體使用率。現有的新型市場在動線設計中多采用環形通道，使客戶在購物時的交通四通八達，沒有死角，從而營造出良好的商業氛圍。

　　3、商業氛圍對業態布局而言十分重要。

　　商業氛圍的重要性體現在細節上。例如，商鋪的天花板是什么樣的，地下通道是什么樣的，吊旗是什么樣，怎樣放置導視系統等，它們是布局的微觀體現，能夠營造出不同的商業氛圍。在沒有人流到達或人流較小的時候，要學會營造氛圍，把商業街做出特色。切忌使商場寬闊空蕩、一覽無遺。

　　因此，在進行商業分析尤其是進行典型性調研分析的時候，開發商要對項目的動線和布局進行初步考量，這是項目定位前的一項重要工作。

　　硬件配置

　　硬件配置的概念

　　項目的總體形象和風格能讓人們產生一個深刻的認知。在項目配置方面，商鋪的硬件配置與其屬性相關聯，例如一家百貨店與一個超市相比，在燈光、地面、電梯消防等硬件配置方面都會所有不同。

　　硬件性指的是建筑物本身的功能性以及展示性，它是項目的名片，起著重要的推廣作用。因此，在進行項目的硬件配置前，要首先了解競爭對手的硬件配置，在這方面制造優勢。

　　分析硬件配置的注意事項

　　1、重視硬件配置的展示性功能。

　　隨著商業的迅速發展，戶外廣告宣傳板、廣告位越來越多，它們和傳統的展示性有所不同。比較分析，定位較高的商場在戶外往往不設廣告位，而傳統商場不僅要設廣告位，還要把它們設置得非常精美，更早之前的老式商業也有廣告位，但十分雜亂。

　　從表面上看，這是硬件設置的展示性功能在發生變化，事實上，這反映的是審美藝術和人們在消費需求方面的品味在不斷提升。

　　2、合適的才是最好的。

　　在硬件配置方面，不能太死板，不能太拘泥于一種形式，也不用過于追求高端。只有硬件配置適合自己，才能有效地傳遞出自己的信息。例如，盡管高端的商場不設廣告位，但其高度藝術化的造型往往起著無聲的解讀作用。

　　商圈和競爭

　　商圈和競爭的概念

　　商圈與競爭是動態的因素，它們是商業定位分析的核心與重點。有商圈沒競爭的商業是不存在的，而有競爭沒商圈的商業也是不存在的，這二者是密不可分的。

　　所謂商圈，是指以商業體量為中心，以到達常規商戶的距離為半徑的核心商業區域。商圈的大小能反映業態的影響力即輻射力，開發商在進行商圈分析的時候，一定要估算商業的總量，并把相關業態和不相關業態分開，找到符合自身定位的消費客群，考慮所處地段的交通便利性。

　　具體流程是：首先，對沿街、周邊的市場進行定量調研，匯總統計數據湖北升降液壓貨梯多少錢；其次，對相關業態進行細分；再次，對比要建商鋪的面積與商圈現量，對比要建業態的零售總額與商圈內的銷售總額；最后，根據兩個比值進行整體分析，確定要建商業的可控空間。只有進行了這一分析，才能把握競爭對手、消費者客群和經營客群的實際情況。

　　分析商圈和競爭的注意事項

　　1、甄別有效需求人口量。

　　如果客群的需求與商鋪的定位無法有效對接，這些客戶便是無效客流。造成這種無效的原因不在于客戶，而在于定位，因為客戶的需求是客觀存在的。因此，一旦出現無效客流，要首先反思自己的經營定位是否存在問題。

　　2、實現品牌定位和客群消費定位的對接。

　　經營客群的核心點是品牌，經營的產品決定了其市場定位，因此必須實現品牌定位和客群消費定位的對接。需要明白一點，大品牌并不是在所有的商鋪中都能銷售得很好，因為不同商鋪面對的客群不一樣。

　　3、考慮商戶的認同度。

　　開發商在招商時，既要考慮自己的運作模式和業態定位，還要考慮商戶的認同度。只有經營商

　　時機與趨勢的概念

　　對一個項目來說，從開發、拿地到規劃設計、建設，再到招商甚至開業，往往需要一年半至兩年甚至更長的周期。其間，可能遇到市場、政策等方面的變化，因此，要以動態的眼光看問題。

　　分析時機與趨勢的注意事項

　　1、把握好入市時機。

　　很多城市綜合體開發、運營失敗的重要原因之一，就是盡管它們選擇入市的時機在當時不錯，卻沒有看到之后可能發生的變化。所以，要順應大的發展方向把握時機與趨勢。

　　近年來，商業地產的發展進入了一個相對平穩的階段，但其中也暗含著危機。由于業內競爭逐漸激烈，加上城市化發展太快帶來的客流支撐不足，商業的運作經營必然遇到阻礙。這時，開發商更要控制業態的規模體量，根據自己的開發周期選準入市期，使商業在可控范圍內有效運營。

　　在最初開發商業時，雖然不能保證新的商業在別的時間、別的地點不會進來，但可以分析市場中整體業態競爭的發展趨勢。

　　2、適度控制開發節奏。

　　一方面要控制好體量，另一方面要控制好時間，做好對抗風險的準備。

　　大型百貨的選址建店的基本條件

　　1．選址要求

建筑面積18000-50000平方米

有多條公共交通、軌道交通到達

處在城市的核心商圈或正在良好發展的區域

5、6層，地下一層做超市，面積為．5000-6000平方米

　　2．工程技術要求

物業交付：精裝修(鋪地磚、四白落地)，設備、設施(電梯、空調、喇叭等)

商場建筑高度：一層5．1米以上，其他樓層4．8米以上，柱距8米以上

電：雙路供電，照度達到800-1200勒克斯

商場建筑承載：350~400公斤／平方米

　　時尚百貨的選址建店的基本條件

　　1．選址要求

建筑面積20000~40000平方米

有多條公共交通、軌道交通到達

臨城市環路，主要放射路

物業獲?。褐饕赓U或已有物業改造，根據具體項目情況協商而定

已有物業最佳面積3萬平方米，5層以下，含地下

　　2．工程技術要求

物業交付：簡單裝修(鋪地磚、頂石膏板、四白落地)，設備、設施(電梯、空調、喇叭等)

商場建筑高度：建筑物高度為4．5—4．8米。一層稍高，柱距8—9米

電：雙路供電(含空調照明)

商場建筑承載：達一般商業標準；水沒有特別要求

　　大型倉儲式超市的選址建店的基本條件

　　開發商負責工程建設的實施，實施內容原則上需由使用方工程部門向對應設計院作技術交流之后出全套施工圖樣方案，并照圖施工，最終按照國家規范標準進行驗收。標準大致如下：

　　1．面積要求

占地面積：約20000平方米

賣場面積：單層約10000平方米，如達不到，單層不低于5000平方米，總經營面積10000。15000平方米均可

停車場面積：提供約10000平方米或200個地上專用免費車位，多者不限

　　2．房屋：主體由鋼結構或混凝土框架結構建設均可。

　　3．賣場：賣場臨街面與進深(既長寬的)標準比例為7：4，柱距不低于8—10米，在當地消防部門及設計允許的情況下盡量減少承重墻，令營業面積最大化。

　　4．層高：凈高不低于3．5—4米。

　　5．地面：鋪設象牙白或淺色工業超市專用磚。

　　6．內墻：白墻刷乳膠漆。

　　7．照明：配置適合大型超市及賣場要求亮度的照明設施(具體參照使用方工程部施工圖樣)。

　　8．坡梯：賣場多于一層的每層須配置兩部自動坡梯(不超過12度)。

　　9．貨梯和卸貨區：兩部3噸以上的貨梯，地面一層不少于500平方米的專用卸貨區，本商場周邊需有環行車道以方便購物車及貨車進出。

　　10．店標及招牌：提供本商廈正面及側面顯著位置或屋頂設置店標和招牌。

　　甲方向乙方移交的房屋和場地應滿足下述的條件：

　　1．按乙方設計方案要求和乙方書面確認的施工圖樣反映的設計要求完成房屋和場地的建造工程。

　　2．房屋建筑主體結構堅實、防水、保溫。各類電力、照明、供熱、中央空調、給排水、消防、天然氣和電訊系統等使用狀態良好，且均符合中國和所在城市的建筑標準、環境保護法規的規定和設計要求，施工質量達到優良。

　　3．照明系統的安裝、衛生間的建造等。

　　4．房屋已建好變配電室并配備雙路低壓電力供應1400~1600干伏安(不含空調用電)。

　　5．房屋配備給水供應150噸／曰，完成全部給、排水系統及設施。

　　6．配置消防系統及設施，包括防火分區設施、噴淋、監控報警、控制室等。

　　7．房屋場地室內設計溫度：夏季27~C，冬季16—18E，完成可獨立控制的中央空調系統及設施，自控系統等。

　　8．房屋已配備獨立的水、電、天然氣計量表。

　　9．房屋中已配備了不少于40條電話直線。

　　10．完成符合設計要求的各類儲水池、隔油池、化糞池等。

　　11．取得所在城市有關主管部門頒發的建筑結構驗收合格證書和各項裝修、改造工程驗收合格證書。

　　12．按設計規劃完成室外道路和停車場，并已獲有關部門批準可投入使用。

　　13．完成各類室外管線工程。

　　14．完成路燈和綠化等室外工程。

　　15．取得室外工程驗收合格證書。

　　倉儲式超市建筑要求

　　1．建筑面積：10000~20000平方米，最好一層，最高兩層；建筑凈高5米以上，進深最少60米；柱距8．7米左右。

　　2．地面荷載：1500公斤／平方米，面層為耐磨硬化劑地面。

　　3．用電荷載：2×800干伏安，雙回路用電。

　　4．照明：照度不小于600勒克斯。

　　5．用水：主要以生活用水及生鮮冷凍用水為主，日用水量40噸。

　　6．冬季采暖：18—20~C。

　　7．夏季制冷：24—26~C。

　　8．通訊：一條DDN數據專線及20門電話(應有一條中繼線)。

　　9．收貨區：應有8個左右貨車停車位，可滿足40尺集裝箱卸貨及轉彎半徑的要求。

　　10．進出口：顧客進出應與收貨車輛進出分開。

　　11．停車場：機動車停車位不少于260個，自行車位不少于300個。

　　大型綜合超市(北京)建筑及配套要求

　　1．臨路寬80米以上，進深60米以上，單層面積6000平方米以上。

　　2．甲方提供混凝土框架式建筑物，建筑樓面承載為不小于800公斤／平方米，倉庫及收貨區承載為不小于1200公斤／平方米。

　　3．每層凈高4．5~5．5米。

　　4．供水：150—200噸／日，可容納150噸水的備用水池，二路進水，分界點為用戶總表及消防監視表的總表閥門之后。

　　5．供氣：煤氣或等熱值管道天然氣200立方米／日。

　　6．電話：提供100對電話電纜含電話直線30~40門(其中15—20條中繼線)和2條數據專線，接至電話總機房入口配線架處。

　　7．供電2400~3200干伏安(耒含空調主機電源容量)，主要為高壓配電、變壓器、低壓柜、室內動力等配電工程(乙方按需設發電機作備用電源)，低壓側供電至乙方低壓柜出線位置。

　　8．冷暖中央空調到位。

　　9．暖通、消防排煙、油煙處理、給排水到位。

　　10．停車位：汽車位200~400個，自行車位800~1000個。

　　11．柱距要求：柱網開間10米×10米。

　　12．人行步道2部(小于12度傾角，1000毫米寬梯階)，2~3噸貨梯2部， 2噸貨梯1部。

　　13．貨區(滿足2輛35噸集卡和4輛小卡出入)及配套卸貨平臺。

　　14．符合規劃要求的道路、停車場、綠化、排水等。

　　15．符合國家商業使用標準并驗收合格的消防設施。

　　16．免租期：建筑物交付后六個月。

　　17．國有商業用地。

　　大賣場項目交付使用條件

　　工程設計及施工應嚴格按照國家的有關規范要求進行，滿足乙方商業經營的需要，并達到以下各條要求：

　　(一)建筑物

　　1．總建筑面積約為20000平方米，框架結構共計不超過2層，各層層高5~7米。凈使用高度為大賣場3．5米(指燈下皮)；SHOPPING MALL凈高3．6米(指吊頂下皮)。

　　2.柱網尺寸：(8~10)米×(8~10)米為宜。結構形式為框架結構，以8.4米×8．4米為宜。

　　3．賣場地面采用超市專用地磚，地面荷載達到700~800公斤／平方米；滯貨區為耐碾壓硬化地面，地面荷載達到1000公斤／平方米以上，局部(如冷庫、面包機房等)荷載達1000公斤／平方米。SHOPPING MALL地面為淺色瓷磚，具體規格根據店面設計確定；屋頂應進行吊頂處理；荷載按規范進行設計。有防水要求的區域，請進行防水施工處理，以達到使用要求。

　　4．建筑內墻面及屋頂涂白，地面按乙方要求進行裝修，各專業管道按照乙方確認的施工圖指定的位置接到位，具備進行貨架布貨后即可開業的要求。

　　5．廁所：各層賣場外側應有廁所和具備改造廁所的位置。內部設施完善，做中檔裝修，具備使用功能。

　　6．辦公區：應進行裝修，即屋頂應進行吊頂，白色墻面，各專業管道到位，具備人員進入即可使用的要求；衛生間做中檔裝修，即設施完善，具備使用功能。

　　7．收貨場地面應為柏油或混凝土地面，并配有防雨罩棚。

　　8．總圖：建筑周圍的通道應保證送貨車輛進出有足夠的空間；各種流線組織比較合理。建筑外圍通道在滿足消防局等相關部門的基本要求下，最好使貨流圍繞建筑形成環形通道；同時，應盡量不與客流發生交叉。

　　9．建筑物在達到以上建筑要求的情況下，室外環形通道寬度需滿足地方消防局的相關規定。

　　10．應有符合使用要求的消防設施、集中空調設施、上下水設施、電容量及各種設備使用位置或可進行改造位置。

　　(二)供電系統

　　1.供電系統為雙路10千伏電源(或備用供獨立使用的發電機組)。

　　2.供電容量為3500干伏安(以最終設計要求為準)，并在滿足建筑相關設施、設備的用電情況下(如空調、消防、一次照明、電梯等)為賣場預留800千伏安的經營性用電；根據店面布局圖及用電點要求，將電源引至相應用電點，并分戶計量。

　　3.對超市采用雙電源供電，末端互投，以最終設計圖為準。

　　4.綜合接地電阻不大于1歐。

　　(三)照明系統

　　1．賣場采用36瓦高效節能雙管熒光燈帶的照明方式，燈帶間距為2.5米，照度在衰減后應達到800勒克斯以上，燈帶走向應根據乙方提供的賣場布局施工。

　　2．建筑物內配備事故照明應急燈裝置，且符合相關規范要求。

　　3．滯貨區采用250瓦金鹵燈或燈帶，照度在衰減后應達到400勒克斯，按照乙方提供的方案進行施工。

　　(四)空調系統

　　采用中央空調，室內溫度應達到國家對大型商業設施的設計規范要求。在建筑物交付使用時，空調系統應能達到良好的運行狀態。溫度：冬季賣場、辦公區為16~C土2℃；夏季賣場、辦公區為26~C土2t。相對濕度小于65％。新風量17~25立方渺(人.時)。

　　(五)給排水系統

　　1．室內、外給排水管網應根據設計要求施工，并具備使用功能。

　　2．經營性給排水使用點應根據具體要求施工，并具備使用功能。

　　3．經營制冷系統管溝。

　　4．室外給水管網應布置成環狀管網，且應從兩條不同的市政管網取水。

　　5．生活用水應有防止二次污染措施。

　　6．在終端用戶上設分水表，以利于計量。

　　7．其他未盡事宜均按國家有關規范執行。

　　(六)消防系統

　　1．按國家消防有關規定進行設計施工，其設備在交工時應驗收完畢具備良好的運行功能。

　　2．室內防火分區的設計應由雙方共同商議確定，如使用防火墻及防火卷簾門方式，其卷簾門的位置應根據經營需要共同協商確定。

　　3．按照防火有關要求，配備消防設備及器材。

　　(七)電梯

　　建筑物配置的客梯、貨梯(貨梯轎尺寸為2400毫米×2400毫米，載重≥2噸和人行坡道梯(坡道梯的坡度不應大于]2度)的數量及布置應按乙方確認的設計方案進行。在建筑交付使用時，應驗收完畢并具備良好的運行功能。

　　(八)停車場及室外照明

　　1.地面停車場及綠化停車場以外路面采用標準瀝青混凝土或混凝土地面。

　　2.應根據有關部門對臨街建筑及廣場的照明要求設計并配備照明設施。

　　(九)分戶計量設施：應按照乙方確認的施工圖設計要求，安裝水、電、煤氣分戶計量設施。

　　量販超市基本技術條件要求

　　(一)土建

　　1.超市使用面積：15000平方米。

　　2.建議柱距：(8—10)米×(8一10)米。

　　3.高度要求：

　　(1)梁下凈高4．5米。

　　(2)燈具下緣距地面3．6米。

　　(3)貨車通道凈高3。5米以上，收貨平臺高O．7米。

　　4.設計荷載：800公斤／平方米。

　　5.設立人行自動步道：傾斜角12度，梯段凈寬1米。

　　6.設立獨立貨梯：2臺3噸。

　　7.客流貨流應分開。

　　8.設立獨立的收貨通道。

　　(二)電氣

　　1.雙電源供電。

　　2.用電量：120瓦／平方米(自用，不含空調)。

　　3.采用燈帶照明。

　　4.照度標準：1000~1200勒克斯。

　　5.柱面預留插座，距地3．3米(特殊標準除外)。

　　(三)給排水：日供水量150—200噸，給水管徑不小于150毫米。

　　(四)通風

　　1．超市

　　(1)夏季溫濕度要求：26~28％；相對濕度：55％+10％。

　　(2)冬季溫濕度要求：16—18~C；相對濕度’>30％。

　　(3)新風標準：20立方米／(人。時)，風道設計盡量扁平。

　　(4)外部出入口設置冷熱風幕(冬季為熱風幕，夏季為自然風)。

　　(5)廚房區設置油煙凈化設備、專用風道及排往隔油池的排水管道。

　　2．辦公區

　　(1)夏季溫濕度要求：26~28~C；相對濕度：55％+10％。

　　(2)冬季溫濕度要求：20~22~C；相對濕度：≥30％。

　　(3)新風標準：30立方米／(人．時)，風道設計盡量扁平。

　　(五)外部

　　1．設置隔油池、化糞池。

　　2．建筑入口設避風室、刮泥板，下設排水。

　　3．進行泛光照明設計，分重大節日及平時照明。

　　4．預留外招廣告牌位置及電源。

　　(六)其他

　　1．市內預留電視信號線。

　　2．超市內的冷凍機房設在一層。

　　3．提供120對電話進線。

　　4．超市預留燃氣管線。

　　5．自用停車位200個。

　　多廳影院選址建店的基本條件

　　(一)選址要求

　　1.中心城市：五星級及以上標準，開旗艦店，多于6個廳。

　　2.占地面積：大于3000平方米(與高度有關)。

　　3．商場里餐飲、娛樂占到總建筑面積的30％以上。

　　4．合作條件：直營、合作(控股)、合作(參股)或管理輸出。

　　5．租賃：流水倒扣，通常情況占凈票房收入的一定比例。

　　(二)工程技術要求

　　1．影院有二層的高度，多廳的層高梁下7米以上。

　　2．最大柱距為16米寬、30米長，一般情況為8米寬、9米長，最佳為9米寬、9米長。

　　3．考慮到技術問題，通常情況自己裝修。

　　4．開發商負責：完成土建(院線公司提供工藝圖紙及平面圖)，隔墻起坡、消防的設計施工或特殊要求；空調的安裝。

　　運動品牌專賣店選址建店的基本條件

　　(一)選址要求

　　1．租賃面積范圍廣：50—2000平方米。

　　2．成熟繁華的商業街、已建成的購物中心及商場；有發展潛力的商業區域。

　　3．在近距離內有吸引客流的互補行業，且在同等品質。

　　4．商場內或商業街的體育用品區域，具有良好的展示功能。

　　5.物業獲取方式：固定租賃、流水倒扣。

　　6.租期：2—5年。

　　(二)工程技術要求

　　1．注重店鋪的位置，面積及其他因素可以靈活考慮。

　　2．工程交付不需要做內部裝修，公共區域要求裝修良好。

　　3．自行裝修為初裝修，不做吊頂，地板簡單整潔，風格與工廠直銷店相近。

　　4．項目周邊有公共停車位。

　　5．獨立用電不少于70千瓦。

　　6.體育品牌商家負責：提供裝修的設計圖。

　　7.商家負責：與商場或業主簽訂合同、裝修及其他的開店準備、日后的進貨、經營管理。

　　迪卡儂的選址建店的基本條件

　　(一)選址要求

　　1．最低租賃面積800平方米，理想面積5000—10000平方米。

　　2.交通便利，有容易到達的公共交通系統(如軌道交通)。

　　3．在近距離內有吸引客流的互補行業，且在同等品質。

　　4．根據市場容量考慮競爭對策，同一業主的同區域物業具有排他性。

　　5．物業獲取方式：①購買：只購買按照標準建設的符合戰略要求的物業；②租用：租金支付方式以季度支付、月付為主要方式，很少采用半年以上支付方式。

　　(二)工程技術要求

　　1.工程交付不需要做內部裝修，公共區域要求良好的裝修。

　　2.自行裝修為初裝修，不做吊頂，地板簡單整潔，風格與工廠直銷店相近。

　　3．層高不低于4．5米，樓板荷載不低于350公斤。

　　4.項目周邊有公共停車位。

　　5.獨立用電不少于200千瓦。

　　永和大王新店開發工程技術要求

　　1．紅線墻：根據合同租賃范圍進行相應的墻體隔斷，租賃范圍內應為獨立空間。

　　2．上水：在租賃范圍內需提供一不小于25毫米管徑的上水管。

　　3．排水：需提供一不小于125毫米管徑的排水管到租賃范圍內，并應有可安放不小于1立方米的隔油池的位置。

　　4．供電：需提供供電容量不小于150千瓦(380伏)的電力，提供獨立計量表具，并需將供電電纜排放到租賃范圍內。

　　5．消防：需提供租賃范圍內消防設施的免費連接和相應的設施安裝容量。

　　6．排風：需提供一不小于15000立方米／時的排風設備，并應有安裝排風機組的位置，租賃場地應為國家允許做餐飲。

　　7．新風：需提供一不小于8000立方米／時的進風設備，并應有安放進風機組的位置。

　　8．空調：需提供租賃范圍內相應空調的室外機組的安裝位置；若原業主為中央空調，需將設施提供到位。

　　9．現場：需清空租賃范圍內相應場地，無垃圾和其他物品堆放。

　　10.電話線路：需提供兩門直線電話線路到本司租賃范圍內。

　　11.資料：租賃范圍內需有相應的政府批文，為合法場所。

　　12.衛生間：做一個衛生間，需提供排污管線至租區，及提供化糞池位置。

　　中型中餐廳對地產項目的需求

　　餐飲企業在選擇經營場所時主要考慮兩方面因素：一是經營者對服務區運營環境和條件的要求，二是考慮消費者對消費區環境的要求。

　　(一)服務區運營環境

　　1．餐廳面積：出于規模效益考慮，中餐廳的理想店面面積為800—2000平方米。

　　2．服務區區域規劃：

　　(1)廚房：

　　1)按照行業要求附屬面積與餐廳經營面積的比例是l：1，實際操作中，部分有條件的店鋪，可將庫房、冷庫等區域規劃在其他區域，如地下室等，以證足夠的制作區面積。

　　2)廚房的排煙設備、上下水管線、隔油設備、三相單相電源、強電、弱電電路等設施要齊全，并根據廚房大小、客流量等情況確定和調整上下水管線的粗細和隔油池的大小。一般來說，隔油池不小于80厘米×150厘米，下水管道最好是明溝與暗溝相結合，盡量減少直角；上水管道直徑為4厘米，下水管道直徑是上水管道的5倍。

　　(2)備餐間及傳菜通道：大廳附近需設有便于服務員取菜的備餐間及衛生安全的傳菜通道，以保證食品的衛生、餐廳的整潔及上菜的速度。

　　(3)冷庫：冷庫一般分冷凍、冷藏兩部分，面積在30平方米左右。另外，還需50平方米左右的庫房放置其他物品。

　　(4)庫房：用于儲存一些餐廳運營必備的物品，庫房面積要根據餐廳面積的大小來確定，并有相應的防火、防盜設備，以保證安全。

　　(5)員工洗手間：餐廳內員工專用的洗手間要與顧客使用的洗手間分開。

　　(6)員工電梯和通道：多層建筑中，電梯及通道要做到客戶和員工分離。廚房制作區應備有直通停車場的貨梯，便于設備及原材料的運輸。廚房與消費區不在同一樓層也可提供小食梯，大小在1平方米左右。

　　(7)配套用房：辦公區、休息區、衛生間、浴室等配套用房的最佳區域是安排在地下室，面積適中。

　　(8)環境要求：由于餐飲項目經營的特殊性，政府及相關部門對多層建筑內的餐飲項目在環保、安全等方面的標準都相當嚴格，特別是底商很難成為餐飲項目的經營場所。如果在符合環保要求的基礎上，底商是餐飲經營場所的理想選擇，將會給經營者提供強大的位置優勢和客源優勢。經營餐飲項目選擇的經營場所對排煙、消防、隔音減震、排污等方面要求較高，同時也是地產商們在項目建設時需要考慮的素。

　　(9)排煙換氣系統：采暖、通風和空氣調節及其制冷設計方案應根據建筑物或項目的用途、工藝和使用要求、室外氣象條件以及能源狀況等，通過技術經濟比較確定，餐飲項目對于這一系統的要求較為嚴格。

　　(10)豎井煙道：是排煙換氣系統的必要組成部分，火鍋、燒烤等餐飲經營項目還需增加獨立的排煙換氣系統。以火鍋店為例，使用無煙機制碳為熱源，在燃燒過程中，產生一定量的一氧化碳，必須增加獨立的排氣系統，一般情況按每小時換氣10~12次。

　　(11)補新風：可根據餐廳的排氣次數，一般按8：10的比例進行補風，在餐廳范圍內形成微負壓，使室內污濁空氣通過排風口及豎井煙道排出。

　　(12)空調系統：要根據餐廳運營時產生的熱量來確定空氣調節設備的安裝，火鍋、燒烤餐飲企業安裝空調時還需加大功率，每平方米按450~500瓦較為合適，其他餐飲企業每平方米達到200。300瓦即可。餐廳空調應安裝分部控制器，不同營業時間分部開放。廚房內不可安裝盤管式空調，應安裝全空氣系統。要有充足的補風排氣設施，形成較大的空氣對流。設備盡量使用同一品牌，由物業統一管理、統一維修。

　　(13)消防系統：消防安全是餐飲經營中的第一要素，煙感、噴淋等火災自動報警裝置和自動滅火系統是必不可少的消防設施。

　　(14)排污系統：餐廳內要有合理的排污構造與設施，餐廳內設置專門處理廚房污水、污物的制冷機，將油膩的污物凝固處理，符合排放標準后再將其進行排放

　　(15)隔音減震系統：安裝隔音、減震設備，環保經營。

　　(16)停車場：提供足夠空間的停車場。

　　(二)消費區環境

　　顧客消費區包括：大廳、包間、洗手間、侯餐區、樓梯、通道等部分，作為經營者，在不同區域都要為顧客營造衛生、清潔、舒適的消費環境。

　　1．消費區區域規劃：

　　(1)大廳：柱距不小于10米，吊頂凈高度不小于3．2米，吊頂內設備包括空調、消防排煙、電纜、橋架等。

　　(2)包間：

　　1)大豪華包間吊頂凈高不少于3．6米，面積為50—100平方米。

　　2)小型包房一般為20~40平方米較合適，吊頂高度不低于3米。

　　3)多功能廳面積為100—200平方米，便于進行小型宴會及娛樂。

　　4)宴會區最好要有專用貴賓電梯，可從車場直接進入宴會區。

　　5)宴會區通道寬度不小于1．4米。

　　(3)洗手間：消費者洗手間與員工專用洗手間分開，包間內可以設有套內洗手間，并預留上下水管線。

　　(4)電梯、樓梯及通道：消費者使用的電梯、樓梯及通道要與員工專用部分分開，單層樓梯適合寬度為2—2。5米，雙層樓梯中，主梯寬度為3米，兩側樓梯寬度為1．5米。

　　2．環境要求：

　　(1)采光：白天光線充足給顧客干凈、安全的感覺，晚間光源以中間色(色溫4000開)為宜，照度為200~300勒克斯。

　　(2)室溫控制：通過空調、排風系統的設置和調節，以及對干濕度的控制，形成適宜的就餐環境。

　　(3)內置線路：在餐廳、宴會、通道綜合布線時，每間隔10~15米距離，距地2．2。2.5米位置，預留弱電接線盒，保證曰后餐飲企業安裝電子系統。

　　(4)用電量：根據餐廳面積的大小、經營內容、營業時間等可以估算出一個餐廳的大致用電量(包括照明和動力)。以東來順為例，可按250—300瓦／平方米計算。

　　吧臺火鍋的選址建店的基本條件

　　1.選擇在繁華的街道或商場的一層；如果地段條件優秀，也可考慮地下一層或地上二層；使用面積在200—300平方米。

　　2.毛坯狀態交付，自行裝修涮臺及其他設施，無廚房，小操作間自行隔開。

　　3.上下水管線、隔油設備、三相單相電源、強電、弱電電路等設施要齊全。

　　4..水：上下水管徑32毫米，供水20噸／日，水壓25件／平方厘米。

　　5.電：200—300千瓦；供電條件為：380伏／220伏／40赫／200~300千瓦。

　　6.層高4．5米以上、柱距8米以上、門面9米以上。

　　7.外立面凸出0．5米。（來源：品商會）

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