地段屬性

　　無(wú)論是操盤手還是項(xiàng)目經(jīng)理，在分析項(xiàng)目時(shí)都要首先考慮項(xiàng)目所處漳浦液壓貨梯安裝收費(fèi)多少錢的地段屬性，它決定了項(xiàng)目的總體走向。

　　地段屬性的決定因素

　　所謂地段屬性，是指消費(fèi)者或客戶在潛意識(shí)中認(rèn)同的項(xiàng)目的地理位置，由兩種因素決定漳浦液壓貨梯安裝收費(fèi)多少錢：

　　歷史形成。每個(gè)商業(yè)都有一個(gè)產(chǎn)生、發(fā)展、消亡的過(guò)程。歷史屬性是人們活動(dòng)的綜合反映，如果人們習(xí)慣于在某個(gè)地塊經(jīng)商，這個(gè)地塊就可能成為一個(gè)商業(yè)中心。

　　可見(jiàn)，人們的活動(dòng)塑造了地塊的潛在價(jià)值。因此，在項(xiàng)目工作中，漳浦液壓貨梯安裝收費(fèi)多少錢我們要深刻認(rèn)識(shí)地塊的歷史背景，挖掘人們?cè)谄浔澈鬂摬氐膫冃睦碚J(rèn)知、價(jià)值觀念以及生活方式等。

　　廣告灌輸。隨著廣告媒體的逐步豐富，人們已經(jīng)摒棄了粗放性項(xiàng)目推廣方式和廣告運(yùn)作模式，廣告灌輸不知不覺(jué)地凝聚著人們的注意力，使他們最終形成對(duì)某一地段的共同認(rèn)可。

　　在項(xiàng)目分析的過(guò)程中，我們要辯證地看待地段屬性，既要尊重歷史，又要尋求突破，促進(jìn)二者的有機(jī)結(jié)合。不要被歷史的嚴(yán)格性所限制，而應(yīng)該積極地尋找突破點(diǎn)，努力挖掘地段潛在的屬性。

　　分析地段屬性的注意事項(xiàng)

　　1、順應(yīng)消費(fèi)者或商戶的思維。

　　消費(fèi)者都有一定的購(gòu)物習(xí)慣，他們習(xí)慣于到固定的地點(diǎn)消費(fèi)，而不習(xí)慣到新的地方消費(fèi)。因此，如果在原本不是商業(yè)地塊的位置開發(fā)項(xiàng)目，消費(fèi)者很難從心理上買賬，這時(shí)就要經(jīng)歷痛苦而漫長(zhǎng)的養(yǎng)市期。

　　開發(fā)商需要通過(guò)廣告灌輸?shù)雀鞣N渠道來(lái)扭轉(zhuǎn)人們對(duì)市場(chǎng)不利的看法，使他們逐漸接納、認(rèn)可。因此，開發(fā)商在規(guī)劃商業(yè)前，一定要深刻認(rèn)識(shí)地段的天然屬性。

　　2、地段屬性存在一定盲點(diǎn)。

　　即使在成熟、生意興隆的商圈內(nèi)，也可能存在一個(gè)點(diǎn)很難撬動(dòng)，這個(gè)點(diǎn)就是商業(yè)盲點(diǎn)。這一盲點(diǎn)不是絕對(duì)的，與其說(shuō)是地理位置上的，不如說(shuō)是心理上的。人們之所以對(duì)它產(chǎn)生心理障礙，可能是因?yàn)榍捌谏虡I(yè)在定位、運(yùn)作環(huán)節(jié)甚至建筑層面的失敗，導(dǎo)致人們降低了對(duì)它的認(rèn)可感。

　　此時(shí)，開發(fā)商需要進(jìn)行透徹的市場(chǎng)分析，深刻地把握該地段各方面的實(shí)質(zhì)情況，包括定位、客群等，發(fā)掘?qū)е律虡I(yè)衰落的原因，繼而對(duì)癥下藥，尋找突破點(diǎn)，重新打開局面。

　　3、注重未來(lái)而不僅僅是現(xiàn)在的發(fā)展可行性。

　　在分析地段屬性時(shí)，尤其是在新城區(qū)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，一定要結(jié)合城市未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃，突破傳統(tǒng)的商圈思維，在看似不可行的地段上找到開發(fā)點(diǎn)。

　　總而言之，在分析地段時(shí)要兼具突破性、忍耐力、遠(yuǎn)見(jiàn)性以及對(duì)未來(lái)的總體把控，不管在何處選址，都要首先考慮其地段屬性及業(yè)態(tài)配置。

　　交通便利性

　　商業(yè)和交通就像魚和水一樣不可分割。與不發(fā)達(dá)地區(qū)相比，發(fā)達(dá)地區(qū)的重要優(yōu)勢(shì)就是交通便利。在分析具體項(xiàng)目時(shí)，我們也要重視交通的便利性。

　　地段屬性為交通便利性提供了基礎(chǔ)。每個(gè)地塊的交通都是已經(jīng)定位的，通過(guò)對(duì)交通便利性的分析，可以很容易地判斷出商業(yè)是否能夠興盛繁榮。

　　因此，在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)要關(guān)注交通的方方面面，包括公路、鐵路、公交、機(jī)場(chǎng)、港口等所有物流運(yùn)輸?shù)募系兀@些都是人流到達(dá)的最便利的地方。

　　人流量是衡量市場(chǎng)消費(fèi)力的重要指標(biāo)，商業(yè)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)最終要依靠消費(fèi)者的人流或者車流。因此，在進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃時(shí)，要方便更多人流、車流經(jīng)過(guò)，為商業(yè)帶來(lái)推動(dòng)力。很多項(xiàng)目盡管規(guī)模體量大、硬件設(shè)施高端，如果地理位置不好，一樣會(huì)導(dǎo)致客流的達(dá)到量嚴(yán)重不足。

　　交通能反映顧客到達(dá)商業(yè)區(qū)的方便程度。商業(yè)的發(fā)展需要車水馬龍，便利的交通帶來(lái)的大量人流在很大層面上帶來(lái)商機(jī)。如果解決了交通問(wèn)題，直接把商業(yè)與人流銜接起來(lái)，商業(yè)就能取得較大成功，相反，交通不便則是商業(yè)規(guī)劃中的硬傷。

　　規(guī)模體量

　　規(guī)模體量的概念

　　在建立新的商業(yè)之前，開發(fā)商要考慮項(xiàng)目規(guī)模體量的大小。在一定層面上，規(guī)模體量越大越大越好，但在另一種層面上，規(guī)模體量只要適當(dāng)就好。

　　分析規(guī)模體量的注意事項(xiàng)

　　1、規(guī)模出效益。

　　追求規(guī)模的目的往往是掌控市場(chǎng)，獲得市場(chǎng)的壟斷效益。如果沒(méi)有足夠大的體量，很難在市場(chǎng)上占據(jù)主導(dǎo)地位，這是開發(fā)商追求商業(yè)規(guī)模的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。

　　2、注意規(guī)模的邊際效益。

　　從競(jìng)爭(zhēng)的角度看，體量大的商業(yè)對(duì)商圈客流的拉動(dòng)力通常要強(qiáng)于體量小的商業(yè)，但這并非定律。在追求規(guī)模的同時(shí)，一定要注意規(guī)模的邊際效益。

　　因?yàn)槊總€(gè)市場(chǎng)都有一個(gè)限制量，它的消化吸收能力有限，如果項(xiàng)目的規(guī)模體量過(guò)大，就會(huì)造成市場(chǎng)供應(yīng)量不足，增加商鋪的空置量，此時(shí)只能用別的業(yè)態(tài)填充，這必然會(huì)打破原來(lái)的規(guī)劃和定位，使商業(yè)失去特色。

　　3、考慮經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)和資金的壓力。

　　一旦規(guī)模體量超越了市場(chǎng)的容限范圍和企業(yè)的實(shí)際承受能力，就會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)消化不了。此時(shí)就要考慮細(xì)分市場(chǎng)，這是解決商業(yè)規(guī)模偏大的唯一途徑。通過(guò)填充其他業(yè)態(tài)，增強(qiáng)業(yè)態(tài)的關(guān)聯(lián)度、客群的拉動(dòng)力、客群的互動(dòng)和商業(yè)的互動(dòng)。

　　4、商業(yè)規(guī)模可以超越現(xiàn)有體量，但是要注意控制風(fēng)險(xiǎn)。

　　控制的基礎(chǔ)是尋找市場(chǎng)的支撐量、市場(chǎng)的容量和認(rèn)同度之間的綜合點(diǎn)。在進(jìn)行這方面工作時(shí)，開發(fā)商一定要小心謹(jǐn)慎，不能迷失于虛榮心態(tài)，要看到市場(chǎng)的復(fù)雜性和危險(xiǎn)性，進(jìn)行實(shí)實(shí)在在的調(diào)研分析，多加論證，把規(guī)模體量控制在市場(chǎng)和商業(yè)可承受的范圍之內(nèi)。

　　動(dòng)線與布局

　　動(dòng)線與布局的概念

　　合理的商業(yè)動(dòng)線及業(yè)態(tài)布局是促進(jìn)項(xiàng)目成功的重要因素。

　　動(dòng)線。所謂動(dòng)線，是指顧客到達(dá)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的便利性。好的動(dòng)線可以使顧客進(jìn)入賣場(chǎng)后能很順利地到達(dá)每一個(gè)商業(yè)分布點(diǎn)，這需要完善的配套設(shè)施。

　　布局。布局的設(shè)計(jì)要符合人流的動(dòng)向，使顧客在進(jìn)入賣場(chǎng)后有舒展的活動(dòng)空間，因而，賣場(chǎng)的通道要足夠長(zhǎng)，并保持通暢。

　　分析動(dòng)線與布局的注意事項(xiàng)

　　1、根據(jù)市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)商鋪的面積和規(guī)格數(shù)量。

　　不同的業(yè)態(tài)對(duì)商鋪的規(guī)模、面積有不同的要求。例如，對(duì)于小百貨批發(fā)市場(chǎng)而言，十平方米的面積可能就足夠了，而對(duì)于家居賣場(chǎng)而言，要有一二百平方米的賣場(chǎng)。

　　2、考慮主通道和輔通道的寬度。

　　這一數(shù)據(jù)要根據(jù)城市級(jí)別、商場(chǎng)的檔次和客流量綜合考慮。不同檔次和不同業(yè)態(tài)的商業(yè)對(duì)主輔通道的寬度要求也不一樣。

　　主輔通道不能太寬，否則可能使賣場(chǎng)顯得太空曠，喪失商業(yè)氛圍，帶來(lái)公攤面積的增加和有效面積的減少，降低空間的整體使用率。現(xiàn)有的新型市場(chǎng)在動(dòng)線設(shè)計(jì)中多采用環(huán)形通道，使客戶在購(gòu)物時(shí)的交通四通八達(dá)，沒(méi)有死角，從而營(yíng)造出良好的商業(yè)氛圍。

　　3、商業(yè)氛圍對(duì)業(yè)態(tài)布局而言十分重要。

　　商業(yè)氛圍的重要性體現(xiàn)在細(xì)節(jié)上。例如，商鋪的天花板是什么樣的，地下通道是什么樣的，吊旗是什么樣，怎樣放置導(dǎo)視系統(tǒng)等，它們是布局的微觀體現(xiàn)，能夠營(yíng)造出不同的商業(yè)氛圍。在沒(méi)有人流到達(dá)或人流較小的時(shí)候，要學(xué)會(huì)營(yíng)造氛圍，把商業(yè)街做出特色。切忌使商場(chǎng)寬闊空蕩、一覽無(wú)遺。

　　因此，在進(jìn)行商業(yè)分析尤其是進(jìn)行典型性調(diào)研分析的時(shí)候，開發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目的動(dòng)線和布局進(jìn)行初步考量，這是項(xiàng)目定位前的一項(xiàng)重要工作。

　　硬件配置

　　硬件配置的概念

　　項(xiàng)目的總體形象和風(fēng)格能讓人們產(chǎn)生一個(gè)深刻的認(rèn)知。在項(xiàng)目配置方面，商鋪的硬件配置與其屬性相關(guān)聯(lián)，例如一家百貨店與一個(gè)超市相比，在燈光、地面、電梯消防等硬件配置方面都會(huì)所有不同。

　　硬件性指的是建筑物本身的功能性以及展示性，它是項(xiàng)目的名片，起著重要的推廣作用。因此，在進(jìn)行項(xiàng)目的硬件配置前，要首先了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的硬件配置，在這方面制造優(yōu)勢(shì)。

　　分析硬件配置的注意事項(xiàng)

　　1、重視硬件配置的展示性功能。

　　隨著商業(yè)的迅速發(fā)展，戶外廣告宣傳板、廣告位越來(lái)越多，它們和傳統(tǒng)的展示性有所不同。比較分析，定位較高的商場(chǎng)在戶外往往不設(shè)廣告位，而傳統(tǒng)商場(chǎng)不僅要設(shè)廣告位，還要把它們?cè)O(shè)置得非常精美，更早之前的老式商業(yè)也有廣告位，但十分雜亂。

　　從表面上看，這是硬件設(shè)置的展示性功能在發(fā)生變化，事實(shí)上，這反映的是審美藝術(shù)和人們?cè)谙M(fèi)需求方面的品味在不斷提升。

　　2、合適的才是最好的。

　　在硬件配置方面，不能太死板，不能太拘泥于一種形式，也不用過(guò)于追求高端。只有硬件配置適合自己，才能有效地傳遞出自己的信息。例如，盡管高端的商場(chǎng)不設(shè)廣告位，但其高度藝術(shù)化的造型往往起著無(wú)聲的解讀作用。

　　商圈和競(jìng)爭(zhēng)

　　商圈和競(jìng)爭(zhēng)的概念

　　商圈與競(jìng)爭(zhēng)是動(dòng)態(tài)的因素，它們是商業(yè)定位分析的核心與重點(diǎn)。有商圈沒(méi)競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)是不存在的，而有競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)商圈的商業(yè)也是不存在的，這二者是密不可分的。

　　所謂商圈，是指以商業(yè)體量為中心，以到達(dá)常規(guī)商戶的距離為半徑的核心商業(yè)區(qū)域。商圈的大小能反映業(yè)態(tài)的影響力即輻射力，開發(fā)商在進(jìn)行商圈分析的時(shí)候，一定要估算商業(yè)的總量，并把相關(guān)業(yè)態(tài)和不相關(guān)業(yè)態(tài)分開，找到符合自身定位的消費(fèi)客群，考慮所處地段的交通便利性。

　　具體流程是：首先，對(duì)沿街、周邊的市場(chǎng)進(jìn)行定量調(diào)研，匯總統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)；其次，對(duì)相關(guān)業(yè)態(tài)進(jìn)行細(xì)分；再次，對(duì)比要建商鋪的面積與商圈現(xiàn)量，對(duì)比要建業(yè)態(tài)的零售總額與商圈內(nèi)的銷售總額；最后，根據(jù)兩個(gè)比值進(jìn)行整體分析，確定要建商業(yè)的可控空間。只有進(jìn)行了這一分析，才能把握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、消費(fèi)者客群和經(jīng)營(yíng)客群的實(shí)際情況。

　　分析商圈和競(jìng)爭(zhēng)的注意事項(xiàng)

　　1、甄別有效需求人口量。

　　如果客群的需求與商鋪的定位無(wú)法有效對(duì)接，這些客戶便是無(wú)效客流。造成這種無(wú)效的原因不在于客戶，而在于定位，因?yàn)榭蛻舻男枨笫强陀^存在的。因此，一旦出現(xiàn)無(wú)效客流，要首先反思自己的經(jīng)營(yíng)定位是否存在問(wèn)題。

　　2、實(shí)現(xiàn)品牌定位和客群消費(fèi)定位的對(duì)接。

　　經(jīng)營(yíng)客群的核心點(diǎn)是品牌，經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品決定了其市場(chǎng)定位，因此必須實(shí)現(xiàn)品牌定位和客群消費(fèi)定位的對(duì)接。需要明白一點(diǎn)，大品牌并不是在所有的商鋪中都能銷售得很好，因?yàn)椴煌啼伱鎸?duì)的客群不一樣。

　　3、考慮商戶的認(rèn)同度。

　　開發(fā)商在招商時(shí)，既要考慮自己的運(yùn)作模式和業(yè)態(tài)定位，還要考慮商戶的認(rèn)同度。只有經(jīng)營(yíng)商

　　時(shí)機(jī)與趨勢(shì)的概念

　　對(duì)一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，從開發(fā)、拿地到規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)，再到招商甚至開業(yè)，往往需要一年半至兩年甚至更長(zhǎng)的周期。其間，可能遇到市場(chǎng)、政策等方面的變化，因此，要以動(dòng)態(tài)的眼光看問(wèn)題。

　　分析時(shí)機(jī)與趨勢(shì)的注意事項(xiàng)

　　1、把握好入市時(shí)機(jī)。

　　很多城市綜合體開發(fā)、運(yùn)營(yíng)失敗的重要原因之一，就是盡管它們選擇入市的時(shí)機(jī)在當(dāng)時(shí)不錯(cuò)，卻沒(méi)有看到之后可能發(fā)生的變化。所以，要順應(yīng)大的發(fā)展方向把握時(shí)機(jī)與趨勢(shì)。

　　近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的階段，但其中也暗含著危機(jī)。由于業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)逐漸激烈，加上城市化發(fā)展太快帶來(lái)的客流支撐不足，商業(yè)的運(yùn)作經(jīng)營(yíng)必然遇到阻礙。這時(shí)，開發(fā)商更要控制業(yè)態(tài)的規(guī)模體量，根據(jù)自己的開發(fā)周期選準(zhǔn)入市期，使商業(yè)在可控范圍內(nèi)有效運(yùn)營(yíng)。

　　在最初開發(fā)商業(yè)時(shí)，雖然不能保證新的商業(yè)在別的時(shí)間、別的地點(diǎn)不會(huì)進(jìn)來(lái)，但可以分析市場(chǎng)中整體業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展趨勢(shì)。

　　2、適度控制開發(fā)節(jié)奏。

　　一方面要控制好體量，另一方面要控制好時(shí)間，做好對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。

　　大型百貨的選址建店的基本條件

　　1．選址要求

建筑面積18000-50000平方米

有多條公共交通、軌道交通到達(dá)

處在城市的核心商圈或正在良好發(fā)展的區(qū)域

5、6層，地下一層做超市，面積為．5000-6000平方米

　　2．工程技術(shù)要求

物業(yè)交付：精裝修(鋪地磚、四白落地)，設(shè)備、設(shè)施(電梯、空調(diào)、喇叭等)

商場(chǎng)建筑高度：一層5．1米以上，其他樓層4．8米以上，柱距8米以上

電：雙路供電，照度達(dá)到800-1200勒克斯

商場(chǎng)建筑承載：350~400公斤／平方米

　　時(shí)尚百貨的選址建店的基本條件

　　1．選址要求

建筑面積20000~40000平方米

有多條公共交通、軌道交通到達(dá)

臨城市環(huán)路，主要放射路

物業(yè)獲取：主要租賃或已有物業(yè)改造，根據(jù)具體項(xiàng)目情況協(xié)商而定

已有物業(yè)最佳面積3萬(wàn)平方米，5層以下，含地下

　　2．工程技術(shù)要求

物業(yè)交付：簡(jiǎn)單裝修(鋪地磚、頂石膏板、四白落地)，設(shè)備、設(shè)施(電梯、空調(diào)、喇叭等)

商場(chǎng)建筑高度：建筑物高度為4．5—4．8米。一層稍高，柱距8—9米

電：雙路供電(含空調(diào)照明)

商場(chǎng)建筑承載：達(dá)一般商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；水沒(méi)有特別要求

　　大型倉(cāng)儲(chǔ)式超市的選址建店的基本條件

　　開發(fā)商負(fù)責(zé)工程建設(shè)的實(shí)施，實(shí)施內(nèi)容原則上需由使用方工程部門向?qū)?yīng)設(shè)計(jì)院作技術(shù)交流之后出全套施工圖樣方案，并照?qǐng)D施工，最終按照國(guó)家規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。標(biāo)準(zhǔn)大致如下：

　　1．面積要求

占地面積：約20000平方米

賣場(chǎng)面積：?jiǎn)螌蛹s10000平方米，如達(dá)不到，單層不低于5000平方米，總經(jīng)營(yíng)面積10000。15000平方米均可

停車場(chǎng)面積：提供約10000平方米或200個(gè)地上專用免費(fèi)車位，多者不限

　　2．房屋：主體由鋼結(jié)構(gòu)或混凝土框架結(jié)構(gòu)建設(shè)均可。

　　3．賣場(chǎng)：賣場(chǎng)臨街面與進(jìn)深(既長(zhǎng)寬的)標(biāo)準(zhǔn)比例為7：4，柱距不低于8—10米，在當(dāng)?shù)叵啦块T及設(shè)計(jì)允許的情況下盡量減少承重墻，令營(yíng)業(yè)面積最大化。

　　4．層高：凈高不低于3．5—4米。

　　5．地面：鋪設(shè)象牙白或淺色工業(yè)超市專用磚。

　　6．內(nèi)墻：白墻刷乳膠漆。

　　7．照明：配置適合大型超市及賣場(chǎng)要求亮度的照明設(shè)施(具體參照使用方工程部施工圖樣)。

　　8．坡梯：賣場(chǎng)多于一層的每層須配置兩部自動(dòng)坡梯(不超過(guò)12度)。

　　9．貨梯和卸貨區(qū)：兩部3噸以上的貨梯，地面一層不少于500平方米的專用卸貨區(qū)，本商場(chǎng)周邊需有環(huán)行車道以方便購(gòu)物車及貨車進(jìn)出。

　　10．店標(biāo)及招牌：提供本商廈正面及側(cè)面顯著位置或屋頂設(shè)置店標(biāo)和招牌。

　　甲方向乙方移交的房屋和場(chǎng)地應(yīng)滿足下述的條件：

　　1．按乙方設(shè)計(jì)方案要求和乙方書面確認(rèn)的施工圖樣反映的設(shè)計(jì)要求完成房屋和場(chǎng)地的建造工程。

　　2．房屋建筑主體結(jié)構(gòu)堅(jiān)實(shí)、防水、保溫。各類電力、照明、供熱、中央空調(diào)、給排水、消防、天然氣和電訊系統(tǒng)等使用狀態(tài)良好，且均符合中國(guó)和所在城市的建筑標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境保護(hù)法規(guī)的規(guī)定和設(shè)計(jì)要求，施工質(zhì)量達(dá)到優(yōu)良。

　　3．照明系統(tǒng)的安裝、衛(wèi)生間的建造等。

　　4．房屋已建好變配電室并配備雙路低壓電力供應(yīng)1400~1600干伏安(不含空調(diào)用電)。

　　5．房屋配備給水供應(yīng)150噸／曰，完成全部給、排水系統(tǒng)及設(shè)施。

　　6．配置消防系統(tǒng)及設(shè)施，包括防火分區(qū)設(shè)施、噴淋、監(jiān)控報(bào)警、控制室等。

　　7．房屋場(chǎng)地室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度：夏季27~C，冬季16—18E，完成可獨(dú)立控制的中央空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)施，自控系統(tǒng)等。

　　8．房屋已配備獨(dú)立的水、電、天然氣計(jì)量表。

　　9．房屋中已配備了不少于40條電話直線。

　　10．完成符合設(shè)計(jì)要求的各類儲(chǔ)水池、隔油池、化糞池等。

　　11．取得所在城市有關(guān)主管部門頒發(fā)的建筑結(jié)構(gòu)驗(yàn)收合格證書和各項(xiàng)裝修、改造工程驗(yàn)收合格證書。

　　12．按設(shè)計(jì)規(guī)劃完成室外道路和停車場(chǎng)，并已獲有關(guān)部門批準(zhǔn)可投入使用。

　　13．完成各類室外管線工程。

　　14．完成路燈和綠化等室外工程。

　　15．取得室外工程驗(yàn)收合格證書。

　　倉(cāng)儲(chǔ)式超市建筑要求

　　1．建筑面積：10000~20000平方米，最好一層，最高兩層；建筑凈高5米以上，進(jìn)深最少60米；柱距8．7米左右。

　　2．地面荷載：1500公斤／平方米，面層為耐磨硬化劑地面。

　　3．用電荷載：2×800干伏安，雙回路用電。

　　4．照明：照度不小于600勒克斯。

　　5．用水：主要以生活用水及生鮮冷凍用水為主，日用水量40噸。

　　6．冬季采暖：18—20~C。

　　7．夏季制冷：24—26~C。

　　8．通訊：一條DDN數(shù)據(jù)專線及20門電話(應(yīng)有一條中繼線)。

　　9．收貨區(qū)：應(yīng)有8個(gè)左右貨車停車位，可滿足40尺集裝箱卸貨及轉(zhuǎn)彎半徑的要求。

　　10．進(jìn)出口：顧客進(jìn)出應(yīng)與收貨車輛進(jìn)出分開。

　　11．停車場(chǎng)：機(jī)動(dòng)車停車位不少于260個(gè)，自行車位不少于300個(gè)。

　　大型綜合超市(北京)建筑及配套要求

　　1．臨路寬80米以上，進(jìn)深60米以上，單層面積6000平方米以上。

　　2．甲方提供混凝土框架式建筑物，建筑樓面承載為不小于800公斤／平方米，倉(cāng)庫(kù)及收貨區(qū)承載為不小于1200公斤／平方米。

　　3．每層凈高4．5~5．5米。

　　4．供水：150—200噸／日，可容納150噸水的備用水池，二路進(jìn)水，分界點(diǎn)為用戶總表及消防監(jiān)視表的總表閥門之后。

　　5．供氣：煤氣或等熱值管道天然氣200立方米／日。

　　6．電話：提供100對(duì)電話電纜含電話直線30~40門(其中15—20條中繼線)和2條數(shù)據(jù)專線，接至電話總機(jī)房入口配線架處。

　　7．供電2400~3200干伏安(耒含空調(diào)主機(jī)電源容量)，主要為高壓配電、變壓器、低壓柜、室內(nèi)動(dòng)力等配電工程(乙方按需設(shè)發(fā)電機(jī)作備用電源)，低壓側(cè)供電至乙方低壓柜出線位置。

　　8．冷暖中央空調(diào)到位。

　　9．暖通、消防排煙、油煙處理、給排水到位。

　　10．停車位：汽車位200~400個(gè)，自行車位800~1000個(gè)。

　　11．柱距要求：柱網(wǎng)開間10米×10米。

　　12．人行步道2部(小于12度傾角，1000毫米寬梯階)，2~3噸貨梯2部， 2噸貨梯1部。

　　13．貨區(qū)(滿足2輛35噸集卡和4輛小卡出入)及配套卸貨平臺(tái)。

　　14．符合規(guī)劃要求的道路、停車場(chǎng)、綠化、排水等。

　　15．符合國(guó)家商業(yè)使用標(biāo)準(zhǔn)并驗(yàn)收合格的消防設(shè)施。

　　16．免租期：建筑物交付后六個(gè)月。

　　17．國(guó)有商業(yè)用地。

　　大賣場(chǎng)項(xiàng)目交付使用條件

　　工程設(shè)計(jì)及施工應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)范要求進(jìn)行，滿足乙方商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要，并達(dá)到以下各條要求：

　　(一)建筑物

　　1．總建筑面積約為20000平方米，框架結(jié)構(gòu)共計(jì)不超過(guò)2層，各層層高5~7米。凈使用高度為大賣場(chǎng)3．5米(指燈下皮)；SHOPPING MALL凈高3．6米(指吊頂下皮)。

　　2.柱網(wǎng)尺寸：(8~10)米×(8~10)米為宜。結(jié)構(gòu)形式為框架結(jié)構(gòu)，以8.4米×8．4米為宜。

　　3．賣場(chǎng)地面采用超市專用地磚，地面荷載達(dá)到700~800公斤／平方米；滯貨區(qū)為耐碾壓硬化地面，地面荷載達(dá)到1000公斤／平方米以上，局部(如冷庫(kù)、面包機(jī)房等)荷載達(dá)1000公斤／平方米。SHOPPING MALL地面為淺色瓷磚，具體規(guī)格根據(jù)店面設(shè)計(jì)確定；屋頂應(yīng)進(jìn)行吊頂處理；荷載按規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。有防水要求的區(qū)域，請(qǐng)進(jìn)行防水施工處理，以達(dá)到使用要求。

　　4．建筑內(nèi)墻面及屋頂涂白，地面按乙方要求進(jìn)行裝修，各專業(yè)管道按照乙方確認(rèn)的施工圖指定的位置接到位，具備進(jìn)行貨架布貨后即可開業(yè)的要求。

　　5．廁所：各層賣場(chǎng)外側(cè)應(yīng)有廁所和具備改造廁所的位置。內(nèi)部設(shè)施完善，做中檔裝修，具備使用功能。

　　6．辦公區(qū)：應(yīng)進(jìn)行裝修，即屋頂應(yīng)進(jìn)行吊頂，白色墻面，各專業(yè)管道到位，具備人員進(jìn)入即可使用的要求；衛(wèi)生間做中檔裝修，即設(shè)施完善，具備使用功能。

　　7．收貨場(chǎng)地面應(yīng)為柏油或混凝土地面，并配有防雨罩棚。

　　8．總圖：建筑周圍的通道應(yīng)保證送貨車輛進(jìn)出有足夠的空間；各種流線組織比較合理。建筑外圍通道在滿足消防局等相關(guān)部門的基本要求下，最好使貨流圍繞建筑形成環(huán)形通道；同時(shí)，應(yīng)盡量不與客流發(fā)生交叉。

　　9．建筑物在達(dá)到以上建筑要求的情況下，室外環(huán)形通道寬度需滿足地方消防局的相關(guān)規(guī)定。

　　10．應(yīng)有符合使用要求的消防設(shè)施、集中空調(diào)設(shè)施、上下水設(shè)施、電容量及各種設(shè)備使用位置或可進(jìn)行改造位置。

　　(二)供電系統(tǒng)

　　1.供電系統(tǒng)為雙路10千伏電源(或備用供獨(dú)立使用的發(fā)電機(jī)組)。

　　2.供電容量為3500干伏安(以最終設(shè)計(jì)要求為準(zhǔn))，并在滿足建筑相關(guān)設(shè)施、設(shè)備的用電情況下(如空調(diào)、消防、一次照明、電梯等)為賣場(chǎng)預(yù)留800千伏安的經(jīng)營(yíng)性用電；根據(jù)店面布局圖及用電點(diǎn)要求，將電源引至相應(yīng)用電點(diǎn)，并分戶計(jì)量。

　　3.對(duì)超市采用雙電源供電，末端互投，以最終設(shè)計(jì)圖為準(zhǔn)。

　　4.綜合接地電阻不大于1歐。

　　(三)照明系統(tǒng)

　　1．賣場(chǎng)采用36瓦高效節(jié)能雙管熒光燈帶的照明方式，燈帶間距為2.5米，照度在衰減后應(yīng)達(dá)到800勒克斯以上，燈帶走向應(yīng)根據(jù)乙方提供的賣場(chǎng)布局施工。

　　2．建筑物內(nèi)配備事故照明應(yīng)急燈裝置，且符合相關(guān)規(guī)范要求。

　　3．滯貨區(qū)采用250瓦金鹵燈或燈帶，照度在衰減后應(yīng)達(dá)到400勒克斯，按照乙方提供的方案進(jìn)行施工。

　　(四)空調(diào)系統(tǒng)

　　采用中央空調(diào)，室內(nèi)溫度應(yīng)達(dá)到國(guó)家對(duì)大型商業(yè)設(shè)施的設(shè)計(jì)規(guī)范要求。在建筑物交付使用時(shí)，空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)能達(dá)到良好的運(yùn)行狀態(tài)。溫度：冬季賣場(chǎng)、辦公區(qū)為16~C土2℃；夏季賣場(chǎng)、辦公區(qū)為26~C土2t。相對(duì)濕度小于65％。新風(fēng)量17~25立方渺(人.時(shí))。

　　(五)給排水系統(tǒng)

　　1．室內(nèi)、外給排水管網(wǎng)應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)要求施工，并具備使用功能。

　　2．經(jīng)營(yíng)性給排水使用點(diǎn)應(yīng)根據(jù)具體要求施工，并具備使用功能。

　　3．經(jīng)營(yíng)制冷系統(tǒng)管溝。

　　4．室外給水管網(wǎng)應(yīng)布置成環(huán)狀管網(wǎng)，且應(yīng)從兩條不同的市政管網(wǎng)取水。

　　5．生活用水應(yīng)有防止二次污染措施。

　　6．在終端用戶上設(shè)分水表，以利于計(jì)量。

　　7．其他未盡事宜均按國(guó)家有關(guān)規(guī)范執(zhí)行。

　　(六)消防系統(tǒng)

　　1．按國(guó)家消防有關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，其設(shè)備在交工時(shí)應(yīng)驗(yàn)收完畢具備良好的運(yùn)行功能。

　　2．室內(nèi)防火分區(qū)的設(shè)計(jì)應(yīng)由雙方共同商議確定，如使用防火墻及防火卷簾門方式，其卷簾門的位置應(yīng)根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要共同協(xié)商確定。

　　3．按照防火有關(guān)要求，配備消防設(shè)備及器材。

　　(七)電梯

　　建筑物配置的客梯、貨梯(貨梯轎尺寸為2400毫米×2400毫米，載重≥2噸和人行坡道梯(坡道梯的坡度不應(yīng)大于]2度)的數(shù)量及布置應(yīng)按乙方確認(rèn)的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行。在建筑交付使用時(shí)，應(yīng)驗(yàn)收完畢并具備良好的運(yùn)行功能。

　　(八)停車場(chǎng)及室外照明

　　1.地面停車場(chǎng)及綠化停車場(chǎng)以外路面采用標(biāo)準(zhǔn)瀝青混凝土或混凝土地面。

　　2.應(yīng)根據(jù)有關(guān)部門對(duì)臨街建筑及廣場(chǎng)的照明要求設(shè)計(jì)并配備照明設(shè)施。

　　(九)分戶計(jì)量設(shè)施：應(yīng)按照乙方確認(rèn)的施工圖設(shè)計(jì)要求，安裝水、電、煤氣分戶計(jì)量設(shè)施。

　　量販超市基本技術(shù)條件要求

　　(一)土建

　　1.超市使用面積：15000平方米。

　　2.建議柱距：(8—10)米×(8一10)米。

　　3.高度要求：

　　(1)梁下凈高4．5米。

　　(2)燈具下緣距地面3．6米。

　　(3)貨車通道凈高3。5米以上，收貨平臺(tái)高O．7米。

　　4.設(shè)計(jì)荷載：800公斤／平方米。

　　5.設(shè)立人行自動(dòng)步道：傾斜角12度，梯段凈寬1米。

　　6.設(shè)立獨(dú)立貨梯：2臺(tái)3噸。

　　7.客流貨流應(yīng)分開。

　　8.設(shè)立獨(dú)立的收貨通道。

　　(二)電氣

　　1.雙電源供電。

　　2.用電量：120瓦／平方米(自用，不含空調(diào))。

　　3.采用燈帶照明。

　　4.照度標(biāo)準(zhǔn)：1000~1200勒克斯。

　　5.柱面預(yù)留插座，距地3．3米(特殊標(biāo)準(zhǔn)除外)。

　　(三)給排水：日供水量150—200噸，給水管徑不小于150毫米。

　　(四)通風(fēng)

　　1．超市

　　(1)夏季溫濕度要求：26~28％；相對(duì)濕度：55％+10％。

　　(2)冬季溫濕度要求：16—18~C；相對(duì)濕度’>30％。

　　(3)新風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)：20立方米／(人。時(shí))，風(fēng)道設(shè)計(jì)盡量扁平。

　　(4)外部出入口設(shè)置冷熱風(fēng)幕(冬季為熱風(fēng)幕，夏季為自然風(fēng))。

　　(5)廚房區(qū)設(shè)置油煙凈化設(shè)備、專用風(fēng)道及排往隔油池的排水管道。

　　2．辦公區(qū)

　　(1)夏季溫濕度要求：26~28~C；相對(duì)濕度：55％+10％。

　　(2)冬季溫濕度要求：20~22~C；相對(duì)濕度：≥30％。

　　(3)新風(fēng)標(biāo)準(zhǔn)：30立方米／(人．時(shí))，風(fēng)道設(shè)計(jì)盡量扁平。

　　(五)外部

　　1．設(shè)置隔油池、化糞池。

　　2．建筑入口設(shè)避風(fēng)室、刮泥板，下設(shè)排水。

　　3．進(jìn)行泛光照明設(shè)計(jì)，分重大節(jié)日及平時(shí)照明。

　　4．預(yù)留外招廣告牌位置及電源。

　　(六)其他

　　1．市內(nèi)預(yù)留電視信號(hào)線。

　　2．超市內(nèi)的冷凍機(jī)房設(shè)在一層。

　　3．提供120對(duì)電話進(jìn)線。

　　4．超市預(yù)留燃?xì)夤芫€。

　　5．自用停車位200個(gè)。

　　多廳影院選址建店的基本條件

　　(一)選址要求

　　1.中心城市：五星級(jí)及以上標(biāo)準(zhǔn)，開旗艦店，多于6個(gè)廳。

　　2.占地面積：大于3000平方米(與高度有關(guān))。

　　3．商場(chǎng)里餐飲、娛樂(lè)占到總建筑面積的30％以上。

　　4．合作條件：直營(yíng)、合作(控股)、合作(參股)或管理輸出。

　　5．租賃：流水倒扣，通常情況占凈票房收入的一定比例。

　　(二)工程技術(shù)要求

　　1．影院有二層的高度，多廳的層高梁下7米以上。

　　2．最大柱距為16米寬、30米長(zhǎng)，一般情況為8米寬、9米長(zhǎng)，最佳為9米寬、9米長(zhǎng)。

　　3．考慮到技術(shù)問(wèn)題，通常情況自己裝修。

　　4．開發(fā)商負(fù)責(zé)：完成土建(院線公司提供工藝圖紙及平面圖)，隔墻起坡、消防的設(shè)計(jì)施工或特殊要求；空調(diào)的安裝。

　　運(yùn)動(dòng)品牌專賣店選址建店的基本條件

　　(一)選址要求

　　1．租賃面積范圍廣：50—2000平方米。

　　2．成熟繁華的商業(yè)街、已建成的購(gòu)物中心及商場(chǎng)；有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)區(qū)域。

　　3．在近距離內(nèi)有吸引客流的互補(bǔ)行業(yè)，且在同等品質(zhì)。

　　4．商場(chǎng)內(nèi)或商業(yè)街的體育用品區(qū)域，具有良好的展示功能。

　　5.物業(yè)獲取方式：固定租賃、流水倒扣。

　　6.租期：2—5年。

　　(二)工程技術(shù)要求

　　1．注重店鋪的位置，面積及其他因素可以靈活考慮。

　　2．工程交付不需要做內(nèi)部裝修，公共區(qū)域要求裝修良好。

　　3．自行裝修為初裝修，不做吊頂，地板簡(jiǎn)單整潔，風(fēng)格與工廠直銷店相近。

　　4．項(xiàng)目周邊有公共停車位。

　　5．獨(dú)立用電不少于70千瓦。

　　6.體育品牌商家負(fù)責(zé)：提供裝修的設(shè)計(jì)圖。

　　7.商家負(fù)責(zé)：與商場(chǎng)或業(yè)主簽訂合同、裝修及其他的開店準(zhǔn)備、日后的進(jìn)貨、經(jīng)營(yíng)管理。

　　迪卡儂的選址建店的基本條件

　　(一)選址要求

　　1．最低租賃面積800平方米，理想面積5000—10000平方米。

　　2.交通便利，有容易到達(dá)的公共交通系統(tǒng)(如軌道交通)。

　　3．在近距離內(nèi)有吸引客流的互補(bǔ)行業(yè)，且在同等品質(zhì)。

　　4．根據(jù)市場(chǎng)容量考慮競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策，同一業(yè)主的同區(qū)域物業(yè)具有排他性。

　　5．物業(yè)獲取方式：①購(gòu)買：只購(gòu)買按照標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的符合戰(zhàn)略要求的物業(yè)；②租用：租金支付方式以季度支付、月付為主要方式，很少采用半年以上支付方式。

　　(二)工程技術(shù)要求

　　1.工程交付不需要做內(nèi)部裝修，公共區(qū)域要求良好的裝修。

　　2.自行裝修為初裝修，不做吊頂，地板簡(jiǎn)單整潔，風(fēng)格與工廠直銷店相近。

　　3．層高不低于4．5米，樓板荷載不低于350公斤。

　　4.項(xiàng)目周邊有公共停車位。

　　5.獨(dú)立用電不少于200千瓦。

　　永和大王新店開發(fā)工程技術(shù)要求

　　1．紅線墻：根據(jù)合同租賃范圍進(jìn)行相應(yīng)的墻體隔斷，租賃范圍內(nèi)應(yīng)為獨(dú)立空間。

　　2．上水：在租賃范圍內(nèi)需提供一不小于25毫米管徑的上水管。

　　3．排水：需提供一不小于125毫米管徑的排水管到租賃范圍內(nèi)，并應(yīng)有可安放不小于1立方米的隔油池的位置。

　　4．供電：需提供供電容量不小于150千瓦(380伏)的電力，提供獨(dú)立計(jì)量表具，并需將供電電纜排放到租賃范圍內(nèi)。

　　5．消防：需提供租賃范圍內(nèi)消防設(shè)施的免費(fèi)連接和相應(yīng)的設(shè)施安裝容量。

　　6．排風(fēng)：需提供一不小于15000立方米／時(shí)的排風(fēng)設(shè)備，并應(yīng)有安裝排風(fēng)機(jī)組的位置，租賃場(chǎng)地應(yīng)為國(guó)家允許做餐飲。

　　7．新風(fēng)：需提供一不小于8000立方米／時(shí)的進(jìn)風(fēng)設(shè)備，并應(yīng)有安放進(jìn)風(fēng)機(jī)組的位置。

　　8．空調(diào)：需提供租賃范圍內(nèi)相應(yīng)空調(diào)的室外機(jī)組的安裝位置；若原業(yè)主為中央空調(diào)，需將設(shè)施提供到位。

　　9．現(xiàn)場(chǎng)：需清空租賃范圍內(nèi)相應(yīng)場(chǎng)地，無(wú)垃圾和其他物品堆放。

　　10.電話線路：需提供兩門直線電話線路到本司租賃范圍內(nèi)。

　　11.資料：租賃范圍內(nèi)需有相應(yīng)的政府批文，為合法場(chǎng)所。

　　12.衛(wèi)生間：做一個(gè)衛(wèi)生間，需提供排污管線至租區(qū)，及提供化糞池位置。

　　中型中餐廳對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的需求

　　餐飲企業(yè)在選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所時(shí)主要考慮兩方面因素：一是經(jīng)營(yíng)者對(duì)服務(wù)區(qū)運(yùn)營(yíng)環(huán)境和條件的要求，二是考慮消費(fèi)者對(duì)消費(fèi)區(qū)環(huán)境的要求。

　　(一)服務(wù)區(qū)運(yùn)營(yíng)環(huán)境

　　1．餐廳面積：出于規(guī)模效益考慮，中餐廳的理想店面面積為800—2000平方米。

　　2．服務(wù)區(qū)區(qū)域規(guī)劃：

　　(1)廚房：

　　1)按照行業(yè)要求附屬面積與餐廳經(jīng)營(yíng)面積的比例是l：1，實(shí)際操作中，部分有條件的店鋪，可將庫(kù)房、冷庫(kù)等區(qū)域規(guī)劃在其他區(qū)域，如地下室等，以證足夠的制作區(qū)面積。

　　2)廚房的排煙設(shè)備、上下水管線、隔油設(shè)備、三相單相電源、強(qiáng)電、弱電電路等設(shè)施要齊全，并根據(jù)廚房大小、客流量等情況確定和調(diào)整上下水管線的粗細(xì)和隔油池的大小。一般來(lái)說(shuō)，隔油池不小于80厘米×150厘米，下水管道最好是明溝與暗溝相結(jié)合，盡量減少直角；上水管道直徑為4厘米，下水管道直徑是上水管道的5倍。

　　(2)備餐間及傳菜通道：大廳附近需設(shè)有便于服務(wù)員取菜的備餐間及衛(wèi)生安全的傳菜通道，以保證食品的衛(wèi)生、餐廳的整潔及上菜的速度。

　　(3)冷庫(kù)：冷庫(kù)一般分冷凍、冷藏兩部分，面積在30平方米左右。另外，還需50平方米左右的庫(kù)房放置其他物品。

　　(4)庫(kù)房：用于儲(chǔ)存一些餐廳運(yùn)營(yíng)必備的物品，庫(kù)房面積要根據(jù)餐廳面積的大小來(lái)確定，并有相應(yīng)的防火、防盜設(shè)備，以保證安全。

　　(5)員工洗手間：餐廳內(nèi)員工專用的洗手間要與顧客使用的洗手間分開。

　　(6)員工電梯和通道：多層建筑中，電梯及通道要做到客戶和員工分離。廚房制作區(qū)應(yīng)備有直通停車場(chǎng)的貨梯，便于設(shè)備及原材料的運(yùn)輸。廚房與消費(fèi)區(qū)不在同一樓層也可提供小食梯，大小在1平方米左右。

　　(7)配套用房：辦公區(qū)、休息區(qū)、衛(wèi)生間、浴室等配套用房的最佳區(qū)域是安排在地下室，面積適中。

　　(8)環(huán)境要求：由于餐飲項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的特殊性，政府及相關(guān)部門對(duì)多層建筑內(nèi)的餐飲項(xiàng)目在環(huán)保、安全等方面的標(biāo)準(zhǔn)都相當(dāng)嚴(yán)格，特別是底商很難成為餐飲項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。如果在符合環(huán)保要求的基礎(chǔ)上，底商是餐飲經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的理想選擇，將會(huì)給經(jīng)營(yíng)者提供強(qiáng)大的位置優(yōu)勢(shì)和客源優(yōu)勢(shì)。經(jīng)營(yíng)餐飲項(xiàng)目選擇的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所對(duì)排煙、消防、隔音減震、排污等方面要求較高，同時(shí)也是地產(chǎn)商們?cè)陧?xiàng)目建設(shè)時(shí)需要考慮的素。

　　(9)排煙換氣系統(tǒng)：采暖、通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)及其制冷設(shè)計(jì)方案應(yīng)根據(jù)建筑物或項(xiàng)目的用途、工藝和使用要求、室外氣象條件以及能源狀況等，通過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較確定，餐飲項(xiàng)目對(duì)于這一系統(tǒng)的要求較為嚴(yán)格。

　　(10)豎井煙道：是排煙換氣系統(tǒng)的必要組成部分，火鍋、燒烤等餐飲經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目還需增加獨(dú)立的排煙換氣系統(tǒng)。以火鍋店為例，使用無(wú)煙機(jī)制碳為熱源，在燃燒過(guò)程中，產(chǎn)生一定量的一氧化碳，必須增加獨(dú)立的排氣系統(tǒng)，一般情況按每小時(shí)換氣10~12次。

　　(11)補(bǔ)新風(fēng)：可根據(jù)餐廳的排氣次數(shù)，一般按8：10的比例進(jìn)行補(bǔ)風(fēng)，在餐廳范圍內(nèi)形成微負(fù)壓，使室內(nèi)污濁空氣通過(guò)排風(fēng)口及豎井煙道排出。

　　(12)空調(diào)系統(tǒng)：要根據(jù)餐廳運(yùn)營(yíng)時(shí)產(chǎn)生的熱量來(lái)確定空氣調(diào)節(jié)設(shè)備的安裝，火鍋、燒烤餐飲企業(yè)安裝空調(diào)時(shí)還需加大功率，每平方米按450~500瓦較為合適，其他餐飲企業(yè)每平方米達(dá)到200。300瓦即可。餐廳空調(diào)應(yīng)安裝分部控制器，不同營(yíng)業(yè)時(shí)間分部開放。廚房?jī)?nèi)不可安裝盤管式空調(diào)，應(yīng)安裝全空氣系統(tǒng)。要有充足的補(bǔ)風(fēng)排氣設(shè)施，形成較大的空氣對(duì)流。設(shè)備盡量使用同一品牌，由物業(yè)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一維修。

　　(13)消防系統(tǒng)：消防安全是餐飲經(jīng)營(yíng)中的第一要素，煙感、噴淋等火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警裝置和自動(dòng)滅火系統(tǒng)是必不可少的消防設(shè)施。

　　(14)排污系統(tǒng)：餐廳內(nèi)要有合理的排污構(gòu)造與設(shè)施，餐廳內(nèi)設(shè)置專門處理廚房污水、污物的制冷機(jī)，將油膩的污物凝固處理，符合排放標(biāo)準(zhǔn)后再將其進(jìn)行排放

　　(15)隔音減震系統(tǒng)：安裝隔音、減震設(shè)備，環(huán)保經(jīng)營(yíng)。

　　(16)停車場(chǎng)：提供足夠空間的停車場(chǎng)。

　　(二)消費(fèi)區(qū)環(huán)境

　　顧客消費(fèi)區(qū)包括：大廳、包間、洗手間、侯餐區(qū)、樓梯、通道等部分，作為經(jīng)營(yíng)者，在不同區(qū)域都要為顧客營(yíng)造衛(wèi)生、清潔、舒適的消費(fèi)環(huán)境。

　　1．消費(fèi)區(qū)區(qū)域規(guī)劃：

　　(1)大廳：柱距不小于10米，吊頂凈高度不小于3．2米，吊頂內(nèi)設(shè)備包括空調(diào)、消防排煙、電纜、橋架等。

　　(2)包間：

　　1)大豪華包間吊頂凈高不少于3．6米，面積為50—100平方米。

　　2)小型包房一般為20~40平方米較合適，吊頂高度不低于3米。

　　3)多功能廳面積為100—200平方米，便于進(jìn)行小型宴會(huì)及娛樂(lè)。

　　4)宴會(huì)區(qū)最好要有專用貴賓電梯，可從車場(chǎng)直接進(jìn)入宴會(huì)區(qū)。

　　5)宴會(huì)區(qū)通道寬度不小于1．4米。

　　(3)洗手間：消費(fèi)者洗手間與員工專用洗手間分開，包間內(nèi)可以設(shè)有套內(nèi)洗手間，并預(yù)留上下水管線。

　　(4)電梯、樓梯及通道：消費(fèi)者使用的電梯、樓梯及通道要與員工專用部分分開，單層樓梯適合寬度為2—2。5米，雙層樓梯中，主梯寬度為3米，兩側(cè)樓梯寬度為1．5米。

　　2．環(huán)境要求：

　　(1)采光：白天光線充足給顧客干凈、安全的感覺(jué)，晚間光源以中間色(色溫4000開)為宜，照度為200~300勒克斯。

　　(2)室溫控制：通過(guò)空調(diào)、排風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)置和調(diào)節(jié)，以及對(duì)干濕度的控制，形成適宜的就餐環(huán)境。

　　(3)內(nèi)置線路：在餐廳、宴會(huì)、通道綜合布線時(shí)，每間隔10~15米距離，距地2．2。2.5米位置，預(yù)留弱電接線盒，保證曰后餐飲企業(yè)安裝電子系統(tǒng)。

　　(4)用電量：根據(jù)餐廳面積的大小、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容、營(yíng)業(yè)時(shí)間等可以估算出一個(gè)餐廳的大致用電量(包括照明和動(dòng)力)。以東來(lái)順為例，可按250—300瓦／平方米計(jì)算。

　　吧臺(tái)火鍋的選址建店的基本條件

　　1.選擇在繁華的街道或商場(chǎng)的一層；如果地段條件優(yōu)秀，也可考慮地下一層或地上二層；使用面積在200—300平方米。

　　2.毛坯狀態(tài)交付，自行裝修涮臺(tái)及其他設(shè)施，無(wú)廚房，小操作間自行隔開。

　　3.上下水管線、隔油設(shè)備、三相單相電源、強(qiáng)電、弱電電路等設(shè)施要齊全。

　　4..水：上下水管徑32毫米，供水20噸／日，水壓25件／平方厘米。

　　5.電：200—300千瓦；供電條件為：380伏／220伏／40赫／200~300千瓦。

　　6.層高4．5米以上、柱距8米以上、門面9米以上。

　　7.外立面凸出0．5米。（來(lái)源：品商會(huì)）

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