引言

　　電梯，是我們日常接觸最多家用5層電梯大概多少錢的“特種設施”，可以這么說，沒有電梯，就沒有都市鱗次櫛比的高層建筑和寫字樓（很難想象我們每天步行爬10-30層的大樓是什么感覺），就沒有蓬勃發展的房地產。

　　電梯與我們的生活如此密切相關，我們每天感受到這種現代化設施提供方便的同時，有時也會遇到一些煩惱。

　　“領導，我遲到是因為樓下等電梯人太多了”

　　“快點，快點，我現在被困到我家的電梯里，快派工人維修”

　　“我家電梯，太破了，經常夾住人，有時候往下掉，也沒人維護”

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　　針對現在城市電梯的一些熱點問題，我訪問了一家知名電梯公司的銷售總監——王總。

　　1電梯市場現狀

　　問：現在電梯市場的現狀是什么家用5層電梯大概多少錢？

　　王總：對于這個問題，我們可以打一個比方，整個國產（含合資）電梯市場就是五個西瓜和一地芝麻。

　　所謂五個西瓜，就是市場占有率最大的五個品牌，一般公認的就是三菱、蒂森克虜伯（下文簡稱蒂森）、日立、奧的斯、通力。這前五名品牌總銷售量占整體市場保有量的80%以上。

　　所謂一地芝麻是指全國非常多的中小電梯品牌，大約有600到700多個，這些品牌銷售量加起來不到整個市場占有率的20%。當然這些小品牌一般不固定，換的很快，一年大概倒掉100多個，當然又新注冊100多個。

　　在這里有個問題需要說明，在電梯行業里有很多所謂的“名牌”實際上是傍名牌的，比如寶馬電梯，林肯電梯等等，實際上德國寶馬集團，根本不做電梯，是國內的人自己注冊的牌子，跟真正的寶馬集團沒有一毛錢關系。

　　三星電梯和韓國三星集團也沒啥關系，但是即便如此，東莞三星電梯和江蘇三星電梯，還為這個品牌打過一場官司。

　　2品牌差異和價格差異

　　問：同樣是電梯，價格差別大不大？

　　王總：電梯現在價格差別很大，以一部五大品牌的18層住宅電梯（非消防）為例，從幾萬到100多萬的市場上都有。

　　第一檔：最高檔的是五大名牌純進口電梯，大約在120萬左右，但是國內用的很少，特別是開發商用的非常少，因為實在是太貴了，這些進口電梯基本用在單位自建房和政府辦公樓里面，特別是軍隊機關使用是很多的。

　　第二檔：其次是五大品牌中五大件（曳引機;控制柜;限速器;轎箱門機;安全鉗）完全本廠生產，完全進口，轎廂等非核心部件對外采購，這樣品牌電梯大概在60萬到70萬之間。

　　這兩檔都屬于電梯中高端，但是還是有區別的，在這里我說明一下，一般外方控股企業在這種純進口和五大件進口電梯和國產合資電梯，用的標志是完全一樣的（但價格差別是挺大的）。只有三菱電梯，在這個問題上，沒有模糊處理，進口三菱電梯和國產三菱電梯，用的是不一樣的標志。

　　非完全進口品牌↓↓↓

　　完全進口品牌↓↓↓

　　第三檔：然后就是全國產高端型號電梯（五大件國內廠家自己生產），其他部件國內采購，大約在45萬上下，這種高端體現在電梯技術全部采用國外原廠技術，沒有加入所謂的中方合作技術（所謂中方合作技術在專業人士看來就是在保證基本功能的情況下進行簡配，降低成本）。

　　第四檔：再次就是五大品牌的中端產品，一般就是在高端產品技術上進行一定量的簡配和降本（但是五大件絕對不會外購），這樣價格有一個比較小的下調，大約在40萬上下。

　　第五檔：然后就是五大品牌的低成本組裝，大部分的部件（包括五大件）都是外購，進行組裝，在成本上又能省5萬。

　　第六檔：最差的就是貼牌，當然名牌廠家也怕砸了自己的牌子，比如蒂森是個非常好的電梯品牌，但是他們有個很一般的貼牌電梯就是尚途。比如鄭州高新區祝福紅城三期，原來承諾給業主用蒂森電梯，但是最后為了降成本用了尚途電梯，雖然尚途和蒂森有一定的品牌關聯性，但是價格基本上差一半，是明顯開發商不厚道的表現。售價大約比上一檔又省五萬。

　　第七檔：最差的就是三線品牌，市場上18層電梯我甚至見過不到10萬，只有6、7萬售價的三線品牌，對于這種電梯別說乘坐舒適性了，甚至在安全方面都有問題。

　　問：開發商電梯采購有什么特點呢？

　　王總：這幾年，特別是習主席主政期間，政府公共設施和樓堂館所興建明顯減少，電梯購買量持續下滑，但與此相反就是開發商開發的住宅小區電梯使用量猛增。開發商在電梯采購上也體現“品牌開發商買品牌電梯，高端項目買高端電梯”的特點。

　　比如在省會城市，品牌開發商往往采購五大品牌的電梯，現在房價那么高，電梯在一棟樓的成本中所占比例越來越低，但是好的品牌電梯往往會較大程度提升項目的售價和檔次感。

　　比如恒大采購一般雜牌電梯他是不會用的，一般只在奧的斯、三菱和日立中選擇，當然他們不會買剛才說的純進口第一檔電梯，但是基本上會買剛才所說的第二檔到第四檔產品，對于不同項目的定位決定電梯檔位。

　　比如高端改善型項目一般用第二檔電梯，對于純剛需類產品一般采用第四檔電梯。

　　以萬達為例，因為是綜合體項目為主，在萬達同一項目中采用不同檔次的電梯非常普遍，對于其普通住宅，多用第三檔電梯，但是對于其酒店往往用第二檔甚至是第一檔電梯。

　　對于非省會地市開發商，用五大電梯品牌的開發商比例就少的多，更多的是用二線品牌（市場占有率第六到第十的品牌），檔次也比較低。另外采用五大品牌低端產品也會占較大比例。

　　對于縣級市場，由于房價比較低，電梯成本占開發總成本的比例就比較大，因此這里就是雜牌電梯的主要市場。但是這也不是絕對的，在河南平輿和封丘，我曾經見過開發商用五大品牌的第二檔電梯，這絕對屬于良心開發商。當然這不是普遍現象，跟開發商特別是老板的個人品質和追求有著很大關系。

　　但是品牌開發商用品牌電梯，只是一個一般規律，也有例外，比如鑫苑在鄭州市特別是前期地產市場是一個較好的開發品牌，在做鑫苑名家時候用的電梯也不賴。但是不知道為什么在做鑫苑中央花園項目突然放棄采購品牌中檔電梯的策略，而轉向使用較為低檔電梯的策略。

　　3品牌電梯好在哪里？

　　問：電梯品牌真的對舒適性和安全性有很大影響嗎，另外品牌電梯是否省電？

　　王總：當然，影響非常大。

　　我給你舉個例子，鄭州原來的地標裕達國貿使用的就是五大品牌的第一檔純進口電梯，而且裕達國貿兩個塔一個是酒店一個是寫字樓，電梯使用頻率比一般高層住宅使用頻率大，現在基本上時間已經過去了20年了，正常的電梯保養和維護也做得比較好，沒有發生過任何較大的事故和問題。

　　再給你舉一個極端的例子，在升龍開發的燕莊新村用的是比較好的品牌電梯，但是缺乏保養（因為前期村民沒人交物業費），而且天天電梯載電動車超載運行，但是電梯至今還沒有發生什么較大事故，就是響的比較厲害一些罷了。

　　反觀，鄭州西南一家開發商，用的是比較差的電梯，交房沒有幾年就發生了電梯墜落的事故，造成了人員受傷，聽說開發商還請了法師做法，但是那有什么用呢？

　　剛才說的是安全性，現在說一下舒適性。

　　拋開電梯轎廂裝飾問題，電梯舒適性主要體現在人體上升感受，對于品牌電梯往往采用的就是弧形加速，也就是電梯上較高樓層初期速度比較慢，給人一個適應的時間，然后加速上升。但是一般雜牌電梯，采用直線加速，開始速度就比較快，人容易產生眩暈感，有的會有一點耳鳴。

　　在使用電量方面，一般電梯和品牌電梯用電量差別不大，但是保養成本相差就很大。

　　一般一部電梯使用壽命在15年到20年，品牌電梯在20年之前出問題很少，因此更換零件等成本比較低，但是雜牌電梯往往過不了十年，問題就會出現的比較多，換零件是三天兩頭，所以維護成本也比較高。

　　比如說鄭州東區有個項目叫中南海知音，它的臨街的小戶型原來使用的是雜牌電梯，上回我去看了，電梯使用時間應該沒超過10年，但是電梯導軌也彎了，保險繩也斷了一根，電梯轎廂和地面甚至有個一指寬的縫隙，這個電梯的三年維修成本估計比現在買個電梯都貴，而且三天兩頭出現問題，物業和住戶都很頭疼，直到現在換成一部品牌電梯這個噩夢才結束。

　　物業電梯維護公告↓↓↓

　　雜牌電梯問題↓↓↓

　　問：品牌電梯和非品牌電梯為什么差別這么大呢？

　　王總：中國有兩句老話叫“一分價錢一分貨”，“便宜沒好貨，好貨不便宜”用在中國電梯市場上很合適，品牌電梯的高品質和安全性是用他的材料工藝的高品質、高價格換來的。

　　五大件的好壞普通消費者不懂，我說一個大家都能注意的電梯細節，絕大多數電梯轎廂內壁都是采用的不銹鋼材料，但是對于品牌高端型號，一般采用的是1.2-1.5毫米的304不銹鋼，而一般雜牌用的都是不到1毫米厚度的439不銹鋼（嚴格意義上來說這不叫不銹鋼只能叫不銹鐵），這兩種材料初期感覺差不多，但是五年以后，不銹鐵氧化的可能沒法看，但是304不銹鋼可能還是很新的。當然304不銹鋼的價格是439不銹鋼的2倍到5倍，差價也是蠻大的。

　　另外對于品牌電梯，配置保險繩可能選東京制鋼或者韓國高麗的，大約1米8元，但是雜牌所用保險繩往往是國內小廠的，一米大約在3.5元。另外品牌一般一個電梯配5根，對于雜牌電梯一般配4根，所以安全性肯定是不一樣的。

　　4行業的發展

　　問：對于現在國內的電梯市場，你希望改變的是什么？

　　王總：首先是國家要做好規范，使得電梯廠家有法可依。

　　比如原來國家規范中對電梯數量沒有要求，所以鄭州市場就出現了18層樓只有一部電梯，上下高峰期完全不夠用的情況。

　　另外對于擔架電梯，國家標準還是有點低，有些開發商1.6米*1.5米,就宣傳為擔架電梯（這個也確實滿足國家擔架電梯最低要求），但是實際上能夠容納擔架的至少1.6*1.8米，而且房管部門驗收時候沒有達到標準的一般也不要求整改，造成了現在鄭州市絕大多數小區包括一些豪宅小區擔架電梯也是有名無實。

　　第二問題是電梯市場門檻過多。

　　現在注冊一家電梯公司，只需要二百多萬（在賬上有即可，不要求法人資產超過），技術人員往往采用掛靠形勢，原來很多生產電梯零部件的小廠在市場好的時候，搖身一變就成了整體電梯生產廠家，他們在比較低端的縣級市場往往采用超低價中標。在市場不好的時候往往又把公司注銷，造成了后續服務找不到人問題。在這個問題上，我認為不單是個人品質的問題，而是國家制度有漏洞，造成這種情況。

　　后記

　　在電梯行業，有句話叫“三分品牌，七分保養”，一部電梯要想用的時間好，中間故障少就必須常保養，保養好，中國現在電梯保養市場是一個怎樣的情況，這對我們實際的生活有什么樣的影響，在我們后續的文章會慢慢講到。

　　米宅米宅：米宅旗下，專業研究全國房地產的宏觀、前策、戶型、房企、景觀、運行、營銷、成本等領域，有案例、有分析有數據、是你了解房地產、購房職業的好幫手！